Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de vraag of huurders van bedrijfsruimtes aanspraak kunnen maken op (corona)korting op de huurprijs.
Deze beslissing ziet specifiek op huurders van de zogenaamde 290- bedrijfsruimtes, dat wil zeggen horeca, winkels en dienstverlenende (ambachts)bedrijven zoals schoenmakers die een voor publiek toegankelijke ruimte hebben.
Hoewel de uitspraak daarmee niet direct betrekking heeft op andere bedrijfsruimtes die ook gesloten zijn, zoals sportscholen, lijkt aannemelijk dat die ook onder deze regeling vallen.
Huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden
De Hoge Raad oordeelt in haar beslissing dat de opgelegde bedrijfssluitingen als gevolg van de Coronamaatregelen niet zijn aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat de maatregelen dusdanig ingrijpend zijn dat van de huurders, die vóór 15 maart 2020 de huurovereenkomst zijn aangegaan, in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij de volledige huur blijven betalen.
De sluiting van de bedrijfspanden moet namelijk worden gezien als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW:
“De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW[…]”
Berekening huurprijsvermindering
De huurprijsvermindering zal berekend worden aan de hand van de vastelastenmethode. Kortgezegd komt dit neer op de volgende formule (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
In rechtsoverweging 3.3.4 zet de Hoge Raad uiteen hoe een dergelijke berekening eruit ziet. Een voorbeeld:
- Bereken welk percentage van de vaste lasten ziet op de de huurprijs. Bijvoorbeeld de totale vaste lasten zijn 25.000 euro en de huurprijs per maand bedraagt 4.500 euro. Het percentage is dan (4.500/25.000) x 100% = 18%.
- Vervolgens wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs deze 18% van de TVL in mindering gebracht. Dus stel dat de huurder recht heeft op 10.000 euro TVL, dan wordt 18% van 10.000 (1.800 euro) op de huurprijs in mindering gebracht.
- Daarna dient het percentage van de omzetdaling berekend te worden. Stel dat de referentieomzet 100.000 euro is en de behaalde omzet 20.000 euro is, dan is het percentage (80.000:100.000) x 100% = 80%.
- Ten slotte wordt het nadeel door de sluiting gelijk verdeeld over de huurder en de verhuurder (dus ieder 50%).
Op basis van deze gegevens bedraagt de huurprijsvermindering: (4.500 euro – 1.800 euro) x 80% x 50% = 1.080 euro (oftewel een vermindering van 24%).
Huurovereenkomst gesloten op of na 15 maart 2020
Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten op of na 15 maart 2020 dient per geval beoordeeld te worden of de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
In beginsel kunnen deze huurders geen beroep doen op deze beslissing, maar er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen mogelijk.